Kamis, 21/1/2010 | 21:35 WIB

KOMPAS.com - Pasar tradisional atau pasar basah selalu identik dengan suasana kumuh, jorok, dan beragam atribut tak sedap yang lain. Tapi jika dikelola dengan baik, pasar segar ini sebenarnya bisa menghadirkan fulus nan menggiurkan, termasuk bagi pengembang properti. Kisah sukses yang paling sering terdengar adalah Pasar Modern Bumi Serpong Damai (BSD) yang dikembangkan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE).

Pasar Modern BSD yang menempati area seluas 2,6 hektar ini memiliki 330 lapak, 330 kios, dan 100 ruko. Pasar ini dilengkapi dengan berbagai fasilitas, mulai dari tempat pemotongan ayam, tempat penampungan sampah, instalasi air bersih, hingga lokasi parkir yang luas. Untuk memudahkan akses pembeli, Pasar BSD sampai punya delapan pintu masuk.

Sejak beroperasi empat tahun silam, pasar yang dahulu termasuk kelas pasar tradisional ini sukses menarik pedagang dan pembeli. Manajer Senior Komunikasi Korporat BSD Idham Muhlis mengklaim, pelanggan di Pasar Modern BSD terus membeludak. Padahal, lokasi pasar ini berdekatan dengan sejumlah pasar ritel modern, seperti Carrefour, Giant, dan Hypermart. “Animo pengunjung sudah melebihi kapasitas pasarnya,” ungkap Idham.

Sukses BSD mengembangkan pasar segar bebas becek ini telah mengilhami pengembang lain untuk membangun proyek sejenis. Ambil contoh, PT BSA Land yang kini membangun proyek pasar modern di Depok, Bintaro, dan Manado.

Hengky Kusumo, Asisten Manajer Penjualan BSA Land, menjelaskan, pembangunan pasar modern ini dilandasi besarnya potensi pasar tradisional. Kebanyakan pasar tradisional bergaya baru ini memiliki los yang menyajikan beragam kebutuhan masyarakat. Pedagang dan pembeli juga bisa melakukan tawar-menawar harga, sesuatu yang tak akan mungkin ditemukan di ritel modern.

Lokasi menentukan

Untuk menjaring konsumen, pengembang biasanya membangun pasar modern ini di tengah-tengah perumahan. Henky mengatakan, pemilihan lokasi akan menentukan prospek pasar yang akan dibangun. Lokasi ini merupakan keunggulan utama pasar daripada ritel modern, semacam Carrefour ataupun Giant. “Yang terpenting, lokasi pasar harus dekat permukiman,” kata Hengky.

Sekadar contoh, lokasi pasar modern di Depok berdekatan dengan sejumlah perumahan seperti Villa Nuvo, Adhi Karya, Griya Depok Asri, Lembah Depok Asri, Bella Casa, Mutiara Depok, dan Griya Samodra. Mungkin itu sebabnya lapak dan ruko di pasar yang terletak di Jalan Tole Iskandar, Depok, ini cukup diminati.

Dari 420 los pasar berukuran 2 m x 2 m yang ditawarkan pengelola sudah habis disewa pedagang. Sementara, 200 unit kios berukuran 2 m x 3 m hanya tersisa beberapa unit di lantai dua. Bangunan yang masih tersisa adalah ruko.

Dari 41 ruko yang akan dibangun, hanya separuh yang masih tersisa. Harga kios dan ruko di pasar modern ini bervariasi, dari Rp 70 juta sampai Rp 2 miliar. Adapun biaya sewa lapak yang dipungut pengembang ke pedagang berkisar Rp 8.000 hingga Rp 10.000 per hari.

Hengky bilang, untuk mendapatkan harga yang miring, pembeli bisa melakukan transaksi tunai. Sebaliknya, jika menggunakan fasilitas kredit bank, harga ruko akan lebih mahal. Ia mencontohkan harga tunai untuk ruko berukuran 6,5 m x 12 m hanya Rp 1,87 miliar. Tapi, dengan fasilitas kredit kepemilikan rumah (KPR), konsumen harus mengeluarkan uang hingga Rp 2,08 miliar.

Pasar modern Depok dilengkapi fasilitas standar semisal kamar mandi, musala, dan lapangan parkir yang luas. Di samping itu pengembang juga membangun plaza kafe di lokasi ini. Rencananya, plaza kafe ini akan digunakan untuk menampung pedagang makanan di malam hari. “Kami ingin pasar modern ini bisa hidup sampai malam hari,” katanya.

BSA Land juga membangun pasar modern di beberapa lokasi lain. Salah satu pasar itu berlokasi di Bintaro, Tangerang Selatan. Hengky menjelaskan, pasar modern di Bintaro dibangun di area seluas 2 hektar dan terdiri dari 79 unit ruko, 318 unit kios, dan 220 lapak.

Lokasi pasar ini berdekatan dengan perumahan semacam Graha Raya Bintaro, Bintaro Jaya, Alam Sutera, Vila Melati Mas, Pondok Jagung, serta perumahan di kawasan Kunciran, Ciledug, dan Pondok Aren.

Itulah alasan BSA Land optimistis, proyek pasar bakal laris manis. Apalagi, harga jual kios di pasar modern juga terus mendaki. “Dibandingkan saat launching, harga kios di Depok sudah naik 40 persen,” tutur Hengky.

Peluang Investasi

Ilham M. Wijaya, Direktur Eksekutif Property Research Institutes (PRI), menilai investasi jangka panjang dalam proyek pasar modern layak dicoba. Namun, ia mengingatkan, calon investor perlu memilih pasar yang punya lokasi strategis.

Ia mengatakan, selama ini tidak banyak pengembang yang melirik properti seperti di pasar modern. Padahal, lokasi pasar seperti ini memiliki potensi ekonomi yang cukup baik. Disamping bisa menampung usaha kecil menengah, bisnis di pasar semacam ini juga mengalir lebih cepat, karena segmen pasarnya paling besar, yaitu kelas menengah bawah.

Ilham memperkirakan, pembeli properti di pasar modern bisa menikmati kenaikan harga hingga 25 persen dalam setahun. Namun, untuk memaksimalkan keuntungan, ia menyarankan calon investor untuk menyewakan kios. Menurut perhitungan Ilham, pendapatan sewa dalam tiga tahun sudah menutup seluruh biaya investasi. Jadi, ketika menjual properti di tahun keempat, keuntungan investor bisa maksimal.

Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch pun menilai berinvestasi di ruko lebih menarik ketimbang kios. Selain bisa menjadi tempat usaha, harga jual ruko juga lebih tinggi.

Berdasarkan analisis Ali, apabila ruko tersebut disewakan, pemilik properti bisa menik-mati margin keuntungan per tahun sebesar 5 persen dari harga beli. Jika tujuan investasi adalah menikmati kenaikan harga jual, maka investor berpeluang mengantongi laba hingga 20% per tahun. “Saran saya, sewakan terlebih dahulu, baru dijual. Keuntungan akan lebih maksimal,” ujarnya. (KONTAN Weekend)

Editor: ksp

http://properti.kompas.com/read/xml/2010/01/21/21354895/Pasar.Tradisional.yang.Bersih.Sudah.Jadi.Kebutuhan.Utama.